“ 2025业绩指引告知的REITs 投资新机遇 ”
作者 | Dane Bowler
编译 | 华尔街大事件
财报季即将再次拉开帷幕，2024 年第四季度的收益报告开始陆续出炉。
虽然正式数据尚未发布，但已有足够的行业层面数据，我认为市场对大多数房地产投资信托基金（REITs）2024 年第四季度收益的走向已有较好的了解。
不过，值得注意的是，2024 年第四季度财报是一份特别的报告，因为它通常会附带 2025 年的业绩指引，这就是惊喜所在。
预期与估值
有些行业显然将获得强劲的 2025 年业绩指引。
随着人工智能的迅猛发展，数据中心持续快速扩张；老年公寓也仍在从几年前的低迷困境中逐步复苏。然而，这些行业看似强劲的业绩指引似乎已在股票价格中得到体现，目前这些板块的交易价格高于资产净值（NAV） 。
2025 年三大指引机会
三重净房地产投资信托基金借助高通胀环境，在租约中构建了可观的租金递增条款，大多数三重净租约的年递增幅度在 2% - 3%。随着短期利率趋于稳定或略有下降，长期债务锁定在固定利率，利息支出停止增长，使得租金递增能够转化为 AFFO / 每股收益的增长。
此外，资本化率也大幅上升。单租户房产 7% 的资本化率处于高位，在一些可收购的细分行业甚至更高，这重新拉开了价差，使得 Triple Nets 能够重启收购渠道，这无疑也将有力推动 AFFO / 每股收益的增长。
因此，做多三重净额，预计随着指引超出预期市场将给予积极反馈。
指引机会2：公用事业 – 更新负载变化的管道
2024 年无疑是 AI 和数据中心迅猛增长的关键一年。当然，大规模扩建必然需要海量电力，这一概念已被广泛传播。
所以，尽管人们普遍认可负载增长是公用事业发展的驱动力，但资本投资机会被低估了，因为该行业的大部分指引已严重滞后。
公用事业行业似乎每年仅更新一次资本投资指引。多数企业规划了长期路径，比如承诺到 2030 年新增 X 吉瓦发电量，或到 2029 年在输电 / 发电领域投入数十亿美元。
这些长期指引中的数字看似庞大，但它们是在 2023 年第四季度收益报告中确定的，至今已整整过时一年，这意味着它们反映的是 2024 年初的负载增长假设。
2024 年 1 月，AI 驱动的数据中心开发还存在一定的不确定性。但此后，已演变为对数千亿美元新数据中心的切实需求。
本质上，当前的负载需求显然远超 2024 年初的预估。电力公用事业在资本投资方面的指引将大幅提升，这也将拉高长期年度盈利增长预期。
公用事业板块目前估值仍较为低廉，更高的指引尚未体现在股价中。
指引机会3：公寓行业 —— 供应驱动的市场波动
鉴于 2025 年剩余的交付量，以及折扣 / 促销活动带来的不确定性影响，公寓房地产投资信托基金的表现值得关注。
至少在 2025 年上半年，公寓行业现有开发项目仍将大量交付。而强劲的需求将有效消化这些新增供应，使净吸纳量大致抵消新增净供应量。
然而，多数公司的指引往往较为保守，公寓行业的供需确定性存在差异。供应是实实在在的，数量也是已知的，你能看到在建建筑的框架，也能查阅其交付时间的相关文件。
需求虽可能强劲，但更多是一种预测，2025 年的净吸纳量存在较大变数。
所以，面对较高的供应和不确定的需求，预计多数公寓房地产投资信托基金的指引会偏保守 —— 可能出现租金小幅下滑，入住率也会受到一定影响。
类似情况在 2024 年也曾发生，鉴于当时已知 2024 年供应将增加，市场预期公寓 REITs 将面临艰难一年。但事实证明，需求极为强劲，收益保持良好，多数公寓房地产投资信托基金大幅超出 2024 年的指引预期。
与其他投资机会不同，这一机会或许更适合事后买入。我们已持有一些公寓房地产投资信托基金，鉴于其长期增长潜力和较低的估值，我们正逐步加大持仓。
如果公寓房地产投资信托基金的市场情绪确实如预期，因指引而受挫，可将其视为增加该行业配置的良机。保守的指引或许标志着公寓行业的情绪低谷，就像 2024 年初那样。
鉴于 2025 年剩余的交付量，以及折扣 / 促销活动带来的不确定性影响，公寓房地产投资信托基金的表现值得关注。
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