自如开启国际化租房业务布局，中国经验能否复制到全球？

在国内市场深耕13年的长租机构自如，终于迈出了国际化第一步。

5月20日，自如正式推出国际租房平台“自如比邻ZABIT”，首批在中国香港、英国上线2万余间房源，第一步专注于为中国留学生提供在外留学租房服务。

在许多人的认知里，国际化的住房租赁市场成熟度远高于国内。比如欧美租住市场在上世纪六七十年代就开始规范化改造，经历了混乱早期-小幅衰退-投资浪潮-行业低谷-逐渐恢复等阶段后，目前机构化占比在30%以上。

如果说国内租住市场还处于“垦荒”阶段，那么已实现标准化、规范化管理的国际化租住市场，早已处于高度秩序化的业态。可自如为何在这样的时间节点进行国际化租房业务布局，其中的增长机又在哪里？

一个确定的增量市场

根据《2023中国留学白皮书》的统计数据，中国香港、英国、美国可以说是大陆留学生的最大目的地。

其中，每年前往英国的留学生数量高达12.9万人，在很大程度上刺激了当地租房需求，导致市场供给量稀缺，平均月租金高达11508元，且仍在持续增长中，形成了每年178亿元的巨大市场。

中国香港同样是大陆留学生的热门目的地之一，年在读留学生数量约为8.62万人。且除了留学生群体，人才引进也在持续加剧香港的租房需求。根据香港入境事务处公布的数据，2023年各项人才计划的申请超过22万宗，约有13.5万宗获批，其中9万人已经赴港，比3.5万的预期目标高出数倍。

国际化住房租赁市场的高机构化渗透率，可以看作是租住市场平稳运行的标志，保障了相对稳定的供给。但传统的服务业态，再加上语言、文化和网络环境的差异，让留学生租房市场滋生了各种各样的乱象。

以英国为例，留学生租房需求高涨导致骗局丛生，诸如房源信息不真实、租金押金易纠纷、房源配置低品质差等现象层出不穷。中国驻英国大使馆在2023年发布的《关于防范各类诈骗的领事提醒》中，特意提到了“租赁房屋诈骗”，提醒中国留学生警惕租房骗局。

原因并不难解释。

在留学生数量呈上升趋势的背景下，“一房难求”已然成了普遍现象，在“租房焦虑”心理、缺少省心找房渠道等因素的作用下，为一些不法分子提供了作恶的空间。譬如通过冒充房东、伪造合同等方式，要求留学生在看房时提前支付定金，最终让定金“打了水漂”。

相比之下，中国香港的租住环境要乐观许多，但囿于租住需求持续增长，而当地又缺乏高性价比的优质供给，缺少知名度高的找房平台，在开学季到来时还没有找到心仪的房子，已经是一种常态。

自如选择中国香港和英国作为第一站，并且将主要的目标人群锚定在了中国留学生群体，显然是深度调研后的理性选择。

一方面，中国留学生租房已经是迫切的刚需，每年的市场规模高达数百亿元，且线下为主的看房、签约流程，对熟悉移动互联网环境的中国留学生群体并不友好；另一方面，自如在国内的布局以一线和新一线城市为主，本身就是中国留学的主要生源地，2013年开始的“海燕计划”已经服务超过370万毕业生，在学生群体中有着不可小觑的影响力。

由此来看，自如的国际化布局并不激进，将留学生群体作为切入点，以一种水到渠成的方式将自身的品牌影响力延伸到中国香港和英国，满足中国留学生在外租房需求的同时，也为自己找到了一个确定的增量市场。

属于自如的机会在哪

看到中国留学生在外租房机会的，绝不止自如一家。国内并不缺少主打“境外、海外房产租售”的创业者，小红书、抖音等社交平台上也从来都不缺少面向留学生租房的内容。问题在于，大多建立在信息不对称的基础上，只抓住了“留学生的租房需求”一个环节，甚至可能会助推租房诈骗、无良转租等现象的出现。

想要破解留学生租房的难题，必须要回到供需的视角下。

留学生“一房难求”的症结，源于信息不对称造成的“卖方市场”，国外缺少影响力高的线上长租平台，留学生只能从熟人、社交媒体等少数渠道了解信息，外国机构的房源无法和留学生建立有效连接。

虽然自如的国际化布业务刚起步，但凭借在国内长租领域的破局经验，精确给出了可行的解题方向。

首先是需求端。

自如APP和微信小程序上已经增加了自如比邻ZABIT版块，有在外租房需求的留学生可以进入自如比邻ZABIT查看学校附近的房源，包括位置、户型、租金等等，提供了图片、视频等多种在线看房方式；找到合适的房源后，在自如云客服的帮助和指引下，对房源及周边进行全面了解后，可与房源租住机构进行对接并完成签约。

然后是供给端。

自如将第一站选在了中国香港，以及英国伦敦、伯明翰、曼彻斯特等留学生聚集的城市，和当地的租住机构进行合作，帮助他们实现房源的数字化展示，同时提供稳定的高质量客群，通过更加透明、更加高效的找房服务，消除了中间的信息不对称。

简而言之，自如扮演的是“桥梁”的角色。

比如在找房服务上，自如建立了7x24小时的云服务管家，找房过程中遇到的任何问题，都可以在云服务平台上反馈。同时自如比邻ZABIT的所有房源在签约前都会进行核验，确保房源品质没有问题、符合客户预期。假如租住过程中出现了品质问题，自如还提供了品质问题享赔付的服务。

而在供给端的服务上，自如将向合作机构提供数字化运营服务，通过云端的销售和服务来提高机构的运营效率。除此之外，自如已经开始为一些机构客户提供定制开发和SaaS服务，基于积累13年的运营管理、组织管理、项目管理等能力，为合作伙伴快速搭建出一整套数字化服务体系。

这样的策略是否可行呢？

至少现阶段可以确定的是，中国留学生群体的租住需求比较集中，为自如提供了进行市场验证的契机，用来检验在中国市场创造了新价值的商业创新，能否在全球市场持稳复制。

向世界输出中国经验

正如前面所提到的，欧美租住市场的规范化始于上世纪六七十年代。参考机构化渗透率的指标，改造的结果不可谓不成功，并为中国长租市场提供了有益借鉴。而其却也有其历史局限性，主要靠制度化推动而非技术。

中国租住市场的转型，比欧美晚了近40年的时间，至今90%的房源还是分散式的。过于碎片化的市场，对标准化、集约化运营管理的挑战不言而喻，倒逼自如等专业机构，必须在技术上进行持续投入。

从市场成熟度来看，中国市场较于欧美还有很长的距离；可聚焦到租住体验和管理运营上，中国已经形成了代差优势。中国留学生吐槽“租不到房”时，在中国的外国博主已经开始分享“中国式租房”体验。

一位名为Jason Living in China的英国博主，曾在社交媒体上写道：找房到签约全部通过APP完成、所见即所得的满分体验、从合租整租到高端住宅的多样化选择、家具家电配置齐全，以及房子的简约美学设计和超棒的视野……如果你刚来到中国，自如就是你的第一个中国朋友，能帮你很好地安顿下来。

另一位名为空空欧尼的韩国博主，和闺蜜上演了一场跨国租房挑战：两个女孩想要找有电梯又漂亮，能喝酒、健身的房子。即便要求过于“刁钻“，但自如管家在了解需求后，很快为他们筛选出了三个候选，最终在12小时内完成了租房极限挑战。最让空空欧尼震惊的是，在韩国租房需要3-6万块的押金，在中国居然可以免押金。

“中国式租房”在海外市场的走红，正在引发一场微妙的蝴蝶效应——扎根中国市场的自如，开始成为国外知名商学院的研究对象。

比如被金融时报评为“欧洲第一商学院”的巴黎HEC商学院，将自如作为商业案例进行剖析，对中国租房模式的变革进行系统性复盘后认为：欧美国家的租房制度比较健全，但自如的数字化解决方案在模式上的变革更为深刻，在租客和房东间搭了一座数字化的“桥”，改变了传统的租赁关系，而且整个系统更加高效。

理解了上述背景，再来审视自如的国际化布局，不难给出一个乐观的答案：隐藏在2万余间房源背后的，是数字化能力、平台化运营、差异化体验组成的中国解决方案，可以在技术上一定程度弥合国内外租房环境的差异，为在外的中国学子打造和国内一样自如的居住生活体验。

把视角再放大一些的话，将“中国经验”输出到全球，何尝不是一种新的出海范式：除了商品出海、品牌出海等固有路线，还可以利用体验代差开辟一条构建新增长极的路径。

写在最后

不管是在国内还是国外，年轻人都是租房的主力军。

他们天生就是网络原住民，并且有着相似的生活态度：不喜欢传统束缚，拒绝被琐碎的事项捆绑，习惯用互联网和数字化的方式节省时间和精力，以更好地适应当下的生活。

沿循这样的逻辑，信奉长期事业的自如，势必会将国际化作为长远战略，不排除在中国香港和英国打头阵后，继续向美国、日本、加拿大、新加坡、澳大利亚等热门的留学目的地进军。

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主理人 | 张贺飞（Alter）