房地产，又可以放心嗨了？

阿尔法工场研究院 2022-11-30 12:30

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作者 | 许淑敏曾树佳

来源 | 进深News

导语：经营性现金流才是房企和行业恢复元气的终极答案；不断加码的融资性现金流，只能起到托底的作用。

面对行业“第三支箭”的迅速发出，许家印心中或许五味杂陈。

就在这一利好消息传出的前夜，恒大(HK:03333)将债权人提起的清盘聆讯，进行第四次延期，从而获得了将近4个月的喘息机会。但许家印手上的筹码却越来越少，连深圳湾超级总部基地也卖掉了。

有人说，许家印没赶上好时候。

要是他赶上这次的股权融资开闸，许老板的回A梦或许能够实现，恒大也不会被那两万亿的债务压垮。眼下，恒大只能寄希望于行业融资的回暖，能加快它的重组进程。

与停牌中的恒大不同，11月29日，资本市场上A股有近20只个股涨停，内房股最高涨幅也超过60%。

第一支箭和第二支箭的热度仍在发酵，发债、授信的落地额度越垒越高，此时阔别12年的股权融资重现，让地产圈尤为热闹。

上市公司并购重组及配套融资、房企再融资、完善房企境外上市政策等，让地产人精神为之一振，经历了史上最难的一轮周期之后，他们犹如拨云见日，纷纷大声疾呼：大周期的拐点到了。

如果说前两支箭只有优质房企才能获益，那第三支箭则让气若游丝的房企，也看到了出路。

那些已经在水底无力挣扎的房企，被“捞起来”重组的希望更大了，而对于还能在水里扑腾的房企而言，也有被拉一把的可能。优质房企就更不用说了，他们拥有更多的收购机会，眼前一片开阔地。

不过，狂欢之余，政策上也有“克制”。房企从外面融进来的钱，虽然不影响他们的负债率，但只能用来度过眼前的流动性逆境，并不能用于业务扩张。说到底，一切还是为了保交楼而已。

截至目前，“救市”的路线逐渐清晰，从需求端到供给端，从“救项目”到“救企业”，每一个节点逐渐调整，并有加大支持力度的倾向。

但还是那句话，经营性现金流才是房企、行业恢复元气的终极答案。不断加码的融资性现金流，只能起到托底的作用，后续就要看它能否调动销售端的回暖了。

阔别12年的“穿云箭”

第三支箭射出，又在地产圈激起了更大的浪花。

翻开证监会的“新五条”，里面几条优化措施映入眼帘。上市公司并购重组及配套融资、房企再融资、完善房企境外上市政策等，直白地告诉了地产商，他们心心念念的股权融资，真的放开了。

业内之所以会如此激动，是因为那扇股权融资的大门，已经关闭了12年之久。按照传统的算法，12年为一纪，已相当于一个小的轮回了。

从2010年开始，证监会基本叫停了房企的股权融资，房企IPO几近停止。而已经在A股上市的房企，也失去了再融资功能。

掰开手指头数一下，在这期间，就只有招商蛇口吸收合并招商地产上市、新城控股B股转A股上市、绿地控股借壳上市，其余均陷入了沉寂。其中也不乏执着谋求“入A”者，但都无功而返。

如万达商业在A股资本市场的大门外，守候了6年，但就算王健林再怎么轻资产化也无济于事，直至去年他眼见成功无望，才决定转战港股阵地，

许家印也没赶上好时候，他早早开启了回A计划，但一会深深房，一会嘉凯城，愣是借不了“壳”，最终不得不打消了念头，只能搞起1300亿战投的“债转股”。

如今股权融资的大门打开了，但恒大的船早已沉没，许家印无法在新的环境中，施展更多的财技，只能等待别人把它“打捞”上来重组。王健林倒是比较幸运，他的万达商管上市进程，或许能够加快进度。

“三支箭”聚齐，信贷、债券、股权三种融资方式，在同步推进，2500亿的债券融资、万亿银行授信等，使得纾困的逻辑逐渐清晰。

据乐居财经统计，截至11月25日，交通银行、中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、邮储银行等六大行，合计为18家房企授信16550亿元，动作之密，力度空前。

而地方银行也在加紧行动，如仁恒置地、滨江集团获上海银行各200亿授信；中海、招商蛇口等10家房企，也与中信银行签订“总对总”战略合作协议。

此外，房企储架式注册发债规模，也已超过千亿。其中，万科、龙湖分别为280亿、200亿，美的置业、新城控股、金地集团分别为150亿，绿城中国则为110亿。

如果说前两支箭只有优质房企才能获益，那第三支箭则让气若游丝的房企，也看到了出路。

并购重组恢复之后，A股借壳上市成为了可能；那些已经无力挣扎的暴雷主体，可以通过重组，理清债务关系，而对于还能在水里扑腾的房企而言，也能被拉一把。优质房企就更不用说了，他们拥有更多的收购机会，眼前一片开阔地。

不过，在狂欢之下，眼下的政策仍保持着一贯的“克制”，并没有到水银泻地那种程度。在文件中，证监会明确对房企的股权融资，进行了一定的限制。

其中提及，上市募集的资金，可以用来购买涉房资产，用以补充流动资金、偿还债务等，但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。也就是说，房企从外面融进来的钱，虽然不影响他们的负债率，但只能用来度过眼前的流动性逆境，并不能用于业务扩张。

因此本质上，还是为了“保交楼”，过去轻易挥动杠杆的时代，已经不会重演。

救市长路

“救市”的路线逐渐清晰，从需求端到供给端，从救项目到救企业，每一个节点逐渐调整，并有加大支持力度的倾向。

往前看，这一轮救市的开始，应该追溯到去年底。

需求端首先发力，去年10月哈尔滨打响稳楼市的“第一枪”之后，各地支持购房需求的政策，便开始集中出台，因城施策。

直至今年下半年，5年期LPR也加速下调；9月，房贷利率阶段性差别化调整、支持居民换房个税退税等政策，更是接连出台，意味着已从政策力度，过渡到货币政策与财税政策结合的阶段。

据统计，今年以来，全国各地共出台超400次房地产放松政策，涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等。

虽然楼市放松政策不断，关于房地产的信心却迟迟无法上升，销售回暖迹象不明。

问题的症结在于，去年底房企大规模陷入流动性危机以后，多地楼盘烂尾不断。虽然行业出清的决心依然，但房企无力支撑项目建设，致使项目无法按时交付，引发了一系列社会问题。

监管层意识到问题的严重性，因此政策叠加“供给端”的支持力度，首先从“救项目”着手。

自今年3月份开始，部分银行及AMC陆续发行金融债，募集资金专项用于房地产优质项目并购。参与此轮纾困的包括长城、信达、华融、东方资产等四大AMC，还有河南资产、江苏资产、浙商资管等地方性AMC，他们带着大量的资金，注入项目并盘活项目，化解房地产项目风险。

尤其是7月份发生“停贷事件”之后，“保交楼”被摆在更重要的位置，纾困力度有所加大，甚至产生了千亿级房地产纾困基金，用于解决出险房企项目的债务问题。

纾困基金均指向“救项目”而非“救房企”，但从一段时间的效果看来，只救项目不救房企确实很难真正化解风险。

房企陷入流动性危机，传导到项目，导致项目债权愈加复杂，接盘者光是缕清个中关系，都要费很长时间。再加上金融机构、AMC本身并无运营项目的能力，后续该如何运作项目，更成为难题之一。

该种方式，本身就解决不了根本问题，再多的资金，面对万亿级的市场，都只是杯水车薪。

因此，监管层也有意识地转变风向，为房企“减负”，像是淡化“三道红线”、选定示范性民营房企等举措，都释放了一些信号。

自2021年推行“三道红线”以来，房企融资受阻，资金链断裂的情况不断出现。今年初，已有消息传出，银行告知部分大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。

今年，“三道红线”被提及的次数少之又少。而当下，随着“第三支箭”的射出，之前以“三道红线”判断融资规模的标准已经不再重要，重启再融资，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

至于对示范性民营房企的支持，自5月开始，已经多次落地CRMW、中债增信担保发债，涉及金额约80亿，其中碧桂园、龙湖、美的置业、新城、旭辉等房企均有参与。进入11月，射出的“第二支箭”，不断扩容民企名单，而且将债券融资支持额度提到了2500亿元。

最新吹出的政策暖风，都说明了监管层纾困优质房企的决心。

终极答案：经营现金流

需要明白的是，“救房企”并不代表“救行业”，最终目标还是“保交楼”，让房地产市场平稳运行。行业的黄金时期早已过去，以前追高周转的模式不能卷土重来，房价暴涨的现象也不会再有。

“三箭齐发”的政策性利好，解决的只是房企短期融资性现金流的问题，房企长久生存的根本，还是在于经营性现金流。

房企最可靠的资金来源，来自销售回款。但政策落地仍需时间，信心的提振并非一朝一夕，市场预期短时间还未能扭转，销售数据“惨淡”。

克而瑞数据显示，百强房企10月单月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比降低2.6%；1-10月销售操盘金额的同比降幅，仍保持在44%的较高水平。

可见行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失、观望情绪也愈加浓厚，叠加国内多区域疫情的影响，企业整体销售去化压力在进一步加大。如火如荼的保交楼、稳需求，还无法让楼市回归正常状态。

监管层适时放宽融资，是要确保房企在经营性现金流不足的情况下，以融资性现金流保证生存，避免更多房企陷入债务困境。

至于楼市回暖，只剩下时间问题。年底发布多项政策利好，力度足够大，其实是为明年的房地产市场打下基调。

之前关于“房企资金链紧张—项目延期交付—销售和回款困难”的恶性循环有望终止，重新迎来“房企融资畅通—项目保交付—加快销售回款”的良性循环。

另一方面，房价预期也有望改善。最近，实施一年多的“两集中”供地政策有放松迹象。根据2021年2月推出的，22个重点城市全年集中供地不应超过3次。但目前，北京、南京、武汉、无锡、苏州等多个城市已经有了第五批次供地计划。

集中供地是为了项目集中入市，稳定市场预期，平抑房价上涨压力，而集中供地的放松，意味着未来房价上涨预期有所好转，购房者信心也将提升。

种种迹象说明，明年的房地产市场或许会回归正常水平，虽不会回到“高热”状态，但不至于“爆冷”。

房地产新一轮的调整周期已到底部，行业洗牌出清接近尾声，此时正亟需提升市场信心，多箭齐下也十分必要。优质房企得以生存，保障市场平稳发展，并让楼市回归正常去化节奏，支持刚性和改善性住房需求。

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