许家印的海花岛没有赢家

阿尔法工场研究院 2022-04-19 07:10 3291浏览 0评论 0点赞

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作者 | 夏文欣

来源 | 新莓daybreak

在被爆出2万亿债务之前，海花岛一直称得上是恒大的骄傲和希望，承载了许家印的野心梦想。如今，只能听到梦碎的声音。

39栋楼的命运发生了变化。

4月3日，海南日报的一则新闻报道称，「复议机关就海花岛39栋楼行政复议案，依法作出了变更原拆除为没收的决定」。原本要被拆除的39栋楼变为被没收。

这39栋楼的命运被如此关切，因为他之前的主人是许家印。2万亿债务暴雷之后，恒大最受关注的项目就是海花岛。

位于海南省儋州市的海花岛是人工填海项目，共有3个岛。其中1号岛定位为大型综合旅游服务区，2号岛以高层住宅为主，3号岛多是别墅和洋房。「没收令」的主角位于2号岛东北角，只是其中一小部分。

据近期到访过海花岛的人士描述，远远望去，39栋楼都还是毛坯状态，周边是一片荒无人烟的工地。2号岛的其他区域和3号岛，都有居民正常生活。1号岛则人头攒动，餐厅、酒店、娱乐设施等正常运营，旅游度假业务也丝毫没有受到影响。

实际水面并不平静。

虽然海花岛大部分建设已经完成，但与其相关的合作单位可能因为恒大的债务问题还在善后。那些购买过恒大海花岛房产的人，也有各自的思量和担忧。

自称恒大海花岛的员工在知乎讲述，去年四季度出现了拖欠加班工资的情况，五险一金没能按时缴纳。今年一季度，连基本工资都无法在规定的发薪日里到账。

一位建筑工人提起这个他们亲手建造的小岛，无限感慨和惋惜。谈起被没收的39栋楼，他说，「没收比拆了强，拆了挺可惜的。虽然现在海花岛的活做完了，队伍也撤了，大家又跟着老板去了新的工地，但毕竟在这干了好几年，怎么可能一点感情没有呢？」

十年前，海花岛承载了许家印和恒大的野心梦想。

2010年恒大地产领跑全国土地储备排行榜和新增土地储备排行榜，成为名副其实的「大地主」。在当年的业绩发布会上，恒大亮出了「销售业绩突破500亿」的成绩单，稳居中国房企第一军团。

建立庞大的地产帝国后，恒大并不满足于只是卖房，开始在其他领域做「加法」。旅游综合体产业是恒大拓展业务多元化的布局之一。

时逢《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》文件发布，于是许家印的一个疯狂想法随之诞生：打造一处世界闻名、就像迪拜棕榈岛那样的文化旅游胜地。

海花岛的故事就这么开始了。在被爆出2万亿债务之前，海花岛一直称得上是恒大的骄傲和希望，恒大旅游集团曾称海花岛为「最美的作品」。海花岛的宣传片开场白文案是「传承时代使命，重构世界旅游版图」，更从时间轴到空间轴，全方位展示了海花岛所承载的野心。

许家印将其视作自己的代表作品。从构思到亲自手绘规划草图，从整个业态选择和布局规划，到每个建筑内的功能分区、平面设计、梁柱布局，再到外立面的造型和线条，许家印都是亲力亲为。

如今，只能听到梦碎的声音。

隐患一直存在

与迪拜棕榈岛的条件不同，想要在南海填海造岛并不容易。生态保护问题是摆在恒大面前的第一道难题。

海花岛所在的儋州市海域，曾和临高县海域一并属于白蝶贝省级自然保护区范围。2012年5月，儋州市沿海全部范围共299平方公里区域才不属于保护区。

同年9月，国家海洋局南海海洋工程勘察与环境研究院出具了《儋州市白马井海花岛旅游综合体区域建设用海规划海洋环境影响专题篇章报批稿》，其中134页写到：「本规划区没有珊瑚分布。」

自此，海花岛与珊瑚礁、白蝶贝的破坏划清了界限。于是当年12月国家海洋局就批复了《儋州市白马井海花岛旅游综合体区域建设用海规划》。

第二道难题也随之而来。

大规模的商业填海，依法需要经由国务院审批同意。不过，根据当时《海南省实施〈中华人民共和国海域使用管理法〉办法》的规定，27公顷以下的填海项目只需经由市县级审批。

海花岛计划填海总面积约为780公顷，为了争取更高的胜算，恒大决定采取「化整为零」的迂回战术，将其拆分成36个面积小于27公顷的子项目，并分别以旗下5家子公司的名义进行报审。

2013年1月21日，海花岛18个子项目获批。7月4日另外18个子项目被通过。至此，恒大完成全部填海项目的审批，随后便开始了轰轰烈烈的进场施工。

两大难题得以解决，不代表风险完全消失，甚至可能成为更大的隐患。就在进度条往前推进时，一路高歌猛进的海花岛撞上了减速带。

被拆除的风险

海花岛最初计划投资400亿元，但随着项目进展，造价一再被提高，直到1600亿。不过，最新的官方数据显示，恒大实际为海花岛项目的总投入为810亿元。庞大的资金投入规模，背后是恒大寻求从住宅开发到文旅商业转型的最重要试验。

在这场试验里，恒大采用了最冒险的战术。

随着国家越来越重视环境保护，2017年海洋局组建了第一批国家海洋督察组，开展了首批以围填海专项督察为重点的海洋督察，这是海花岛事件的重要历史转折。

中央第四环境保护督察组对海花岛填海项目提出异议，认为项目施工造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被破坏。

此时，海花岛1号岛A区文化娱乐城多座艺术中心工程已经封顶，购物中心和室内奇幻冰雪世界正在建设中。C区国际会议中心轮廓基本呈现，欧式城堡酒店外立面及坡顶装饰已基本完成。D区恒大华夏影视基地的中心配套和摄影棚正同步推进中。

督查工作结束后，当地政府要求恒大对违法违规填海的海花岛项目实施「双暂停」（即停工停售）。但数月之后，不知是何原因，海花岛项目便悄然复工。

2019年7月，中央第三生态环境保护督察组对海南省开展了第二轮生态环境保护督察。督察结果是「第一轮督察后，海花岛违法违规项目未整改到位，恒大海花岛公司继续建设4条涵管桥，形成违法围海面积约369公顷」。

这一次，海花岛迎来致命一击。

2020年10月，整改方案发布。其中提到一点，恒大海花岛公司将旅游基础设施建设用地用于房地产开发，要求其调整优化建设方案，但截至督察时，规划修编尚未获批，恒大海花岛公司于2018年在海花岛继续新建39栋住宅建筑。

也就是说，恒大借旅游基础设施建设之名，行房地产开发之实。至于这39栋楼是否属于其中，能不能用于房地产开发，方案中没有具体说明。但可以明确的是，海花岛「明修栈道、暗度陈仓」一事已被监管关注。

而就在问题还没得到解决、规划修编尚未获批的背景下，恒大又继续新建了这39栋楼。这也正是39栋楼被要求拆除的导火索。

不过，在方案提出前20天的时候，海花岛顺利结束了「9.30」批次交楼，涉及2号岛574户业主。更早之前，海花岛2、3号岛已完成了58048户的交付，已有41864户业主收楼入住。

如今经过行政复议，39栋楼由拆除变为没收。留下的只有一地鸡毛。

受累于海花岛

恒大在海花岛项目的投资是否已回款，回款比例，债务情况，官方都没有详细披露。但可以肯定的是，恒大为当初的冒险，已经付出沉重代价。

早前已全部办理预售许可证的这39栋楼，总建筑面积约为43.5万平方米，总套数为2839套，其中住宅2716套、商铺123套。

根据房天下最新房价数据显示，其新房销售均价为19000元/㎡，此次被没收的39栋楼粗略测算市场折损可能会达到70-80亿元。

除此之外，恒大海花岛项目还曾遭受多次罚款。

比如2018年儋州市环保局因海花岛2号岛的这39栋楼未办理环评文件就开工建设，进而对相关单位处以5万元的罚款。2019年海南省对海花岛存在的违法违规行为进行了调查处理，共立案14宗，罚款约2.15亿元。

海花岛折戟，给恒大和许家印再添一击。

从自掏腰包70亿元救恒大于水火，到连夜号召全体员工「保交楼」，许家印一心想要盘活恒大。被没收的39栋楼，令本就深陷债务泥潭的恒大「雪上加霜」。

而恒大惯常的财务操作手法，结结实实地坑惨了他的合作单位。

身处下游的施工企业都知道，商票是恒大常用的付款方式。通俗来说，就是恒大以一个书面凭证，承诺到一定时间期限后就会支付欠款，且没有任何担保。

当恒大信用崩坏，爆出万亿级别负债之时，恒大商票成为了最难流通的那一类，商票持有人无法如期兑现。毫不夸张地说，手持恒大商票的海花岛施工单位，实际上一分钱也没拿到。

「拿不到上游的钱、下游的钱必须付」是海花岛项目施工单位现阶段的生存状况。

面对两头挤压，施工单位不得不自行垫付诸如农民工工资之类的必要款项，无形之中现金流的负担也越来越重。而今，施工单位正在发动「反击」，试图挽回在海花岛项目上的损失。

各家施工单位都制定了风险化解计划，做好项目成本和利润测算，对恒大逾期欠款展开催收。但是问题得不到解决的时候，他们也只能选择对簿公堂。

今年1月，上海建工就曾因海南海花岛1#岛F区海洋世界项目业主方及相关方拖欠工程款，向广东省广州市中级人民法院提起诉讼。

上海建工请求法院判令被告支付应付工程款、逾期利息及相关损失10.4亿元，承担诉讼费用，并确认公司优先受偿权。

被海花岛拖累的不止上海建工一家，根据全国建筑市场监管公共服务平台搜索显示，与「海花岛」相关的建筑工程有81个，涉及中铁二局、中建三局、中建四局、上海建工、浙江省工建、中国华西等多家大型企业。

普通人的悲欢

跟39栋楼命运相关的，还有那些业主。

在违法取得的规划许可证和预售证被收回之前，这39栋楼已对外出售，其中部分房源已实现网签。

不过早在2020年10月，儋州市就关闭了39栋楼的网签备案登记系统，此后恒大海花岛公司与已卖出的328套业主解除了购房协议，并给出换房或退款两种处理方案。

恒大也在《致海花岛业主的一封信》中作出回应，称「被没收的39栋楼仅针对位于海花岛2号岛的2-14-1地块，不涉及海花岛其它地块，也就是不涉及60567户已收楼业主及628户未收楼业主的地块和楼宇」。

虽然此次「没收风波」并未波及6万余名海花岛业主，但他们仍然忧心忡忡。

一位海花岛3号岛的业主告诉我们，「目前最担心的两件事，一个是房产证还没有办下来，另一个是房价下跌，这是6万业主的心病」。

这位来自吉林的业主还说，来海花岛置业的多为北方人，海花岛温暖的气候是冬季避寒的上上之选。尤其是和他一样的退休老人，阳光海滩、清新空气和茂密植被，让海花岛成为一处理想疗养地。

正因为购房的目的是避寒和疗养，大多业主没有长期在海花岛居住。「没住的时候就空置，租金很低，2号岛那边的高层有的一个月才租700元，而且根本租不出去」，这位业主抱怨道，「自己住也不方便，岛上配套跟不上，我是来养病的，这里连个医院都没有」。

这座斥资千亿的人造岛，从曾经的风光无两，变成如今的烫手山芋。海花岛没有赢家。

有时候，我们需要时间去评估正在发生的事情，及其含义。比如，巨额资产好像有自己的生命，金钱的力量让人难以驾驭。许家印应该有最深的体会。

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