停牌过后，恒大将去向何方？

阿尔法工场研究院 2022-03-24 07:10

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作者 | 范智林

来源 | 金融智库

重组之后，曾经那个宇宙第一房企恒大地产或将不复存在，变为一个二流房企，这可能是恒大的终局。

沉寂一段时间的恒大（03333.HK），终于传出了重组的消息。

3月21日，中国恒大集团突然发布公布称，公司股票将停止买卖，有待公司刊发一份载有内幕消息的公告。

同一时间，恒大汽车、恒大物业也停牌，纷纷等待内幕消息公布。

而市场消息报道称，从部分债权人处了解到，恒大将于本周召开全球投资者会议，向他们介绍公司的重组方案。

恒大集团，或许真的要进行重组了。

恒大停牌

事实上，恒大重组一事此前早有表明，1月26日，中国恒大就在港交所发布了公告称，当天公司与债权人召开了电话会议。

会议上，恒大集团重申将评估本集团的状况，制定重组计划以保障利益相关者的权利。为此，公司正在推动审计师开展相关工作，期间也将继续认真听取债权人的意见和建议，争取在未来六个月内提出初步重组方案。

如今已经是恒大公告准备重组方案后的第三个月了，重组的时间越来越近。

恰在3月21日，中国信托方面也表示其收到了广州城投集团来函，将通过项目退地方式化解恒大广东项目风险。

又是退地，又是召开全球投资者会议的，恒大集团动作频频，看来是已经走到了最后关头了。

事实上，从恒大爆雷以来，至今恒大的动向依然十分模糊，广东省政府工作组进驻以后，也没有对其资产状况进行公布，只能通过对恒大的业务走向来判断其形势。

恒大的公告从爆雷之后就一份接一份，投资者估计都麻木了，而且也逐渐对恒大的公告可信度存疑。

因为曾经恒大还公告保证过，公司从未拖欠任何施工款和供应商款，结果如何呢？

恒大的走势，不能看他公告说了什么，而是看他最终做了什么。

2021年12月份，恒大的“保交楼”工作取得一定进展，部分楼盘相继交付，这是难得的成果，市场信心有所恢复。

另外，恒大从2021年爆雷后，一直没有进行的项目转让或许土地出售，也终于开始。

3月10日，恒大集团将广州南沙阳光半岛项目的份额转让给了中航信托。

3月18日，恒大集团将南京恒泽地产30%的股权也转让给了中航信托。

再加上这一次中国信托收到的广州城投的函来看，中国信托、广州城投以及恒大三方，有可能打算通过恒大项目退地的方式化解掉部分债务。

根据2021年中期业绩显示，恒大土地储备项目有778个，分布于国内233个城市，总规划建筑面积达2.14亿平方米，土地原值为4568亿元。

如果恒大真的将这些土地储备全部出售或转让，那么恒大的债务危机是有望得到解除的。

但是，没有了土地储备，恒大将会彻底失去地产这一业务，也就失去了地产业务的造血能力，恒大是不大可能这么干的。这么做，宇宙第一大房企将直接在行业中消失。

广州城投可能是希望通过将广东省内的恒大部分项目进行退地，因为恒大在广东省布局的项目接近70个左右，是全国最多的。

如今，恒大的危机仍未解除，重组或许已经成为最后的救命稻草了。

重组的可能

恒大之所以走到重组这一步，与许家印脱不了干系。

从恒大爆雷的之后，许家印的态度就两边摇摆，导致债务问题越积越大。

首先，致使恒大出现现金流危机的，并非是其他，而是楼市的下行。

2021年3月份，由于楼市销量低迷，恒大率先开始在全国范围内打折销售，想要尽快回笼资金。

然而，一个“限跌令”就把恒大摁住了，恒大不能降价。

这样一来，恒大就出现问题了。一边是房价高昂老百姓买不起，一边是公司的现金流紧张，急需资金补充，而房价却不能跌，最终恒大爆雷。

如果许家印此时选择大力降负债、降杠杆，将部分项目出售回笼资金的话，恒大还是可以盘活的。

可惜，许家印就死扛，表面上出售了恒大物业、恒腾网络、盛京银行等股权，但实际上没有动动到恒大地产分毫，许家印舍不得出售项目。

紧接着，项目施工方、供应商等因为拿不到款项，诸多项目停工，债务危机进一步恶化。

2021年12月份，恒大甚至公告称，一笔几亿美元的外债无法偿还，到这里，许家印算是彻底“躺平”了。

直到2022年3月份，才开始第一次转让项目，可见其对化解危机十分消极。

恒大风险化解委员会成立之后，其阵容可谓是十分“豪华”。

既有粤海控股、中国信达、广州越秀，又有国信证券以及北京中伦律师事务所的律师。

但是，作为恒大实控人的许家印如果依然消极应对债务危机的话，那么想要化解风险也是十分困难。

要想尽快解决债务问题，恐怕只有债务重组这一条路了。

重组，实质上就是，将许家印实控转为多方控股，集多方之力来化解风险，这是应对实控人躺平的最佳方案。

所以，恒大重组的可能性是十分之大的，甚至有可能最快在3月份就能公布重组方案。

恒大的债务危机，许家印可以等，但是业主们等不了、供应商们等不了、施工方们等不了、政府更等不了。

恒大的债务高达1.95万亿元，拖的时间越久，要偿还的利息就越大，最终雪球会越滚越大到一个无法解决的地步。

目前来看，重组之后，广东省国资注入恒大的可能性最大。广州越秀、粤海控股、广州城投等都是广东国资旗下的企业代表。

以恒大的体量，即便是万科、碧桂园、万达三家一起帮忙，恐怕也消化不来。

更何况，现在房地产行业仍处于下行之中，各大房企的现金流都在吃紧，很难有多余的资金来注入恒大。

恒大主要布局在了广东，这使得广东省国资不能放任不管，恒大在广东的预售、在售楼盘就有近70个。此外，在整个大湾区，恒大现有的旧改项目多达146个，近深圳就有62个旧改项目，几乎是城市更新的主力军。

所以，预测最终可能是，恒大重组方案出炉，广东国资旗下地产商入股恒大，将恒大信用拉回来，同时盘活恒大全国的项目。

能盘活销售的就销售，不能盘活销售的就卖掉，所欠债务可以分轻重缓急，在不影响恒大运营的情况下逐步偿还。

当然，重组之后，曾经那个宇宙第一房企恒大地产也将不复存在了，将会变为一个二流房企，这有可能是恒大和许家印的终局。

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