财报前瞻|西蒙地产正在悄悄变成一个电子商务巨头？

作者 | Marel

翻译 | 华尔街大事件

• 西蒙去年连续三次积极修订其 2021 财年 FFO 指导。

• 同样，西蒙去年连续三次提高季度股息。

• 2021 年第四季度的收益结果将很快出炉。基于强劲的租赁势头，远高于大流行前的水平，西蒙将再次增加 FFO 指导和股息。

• 除了多元化、世界级的房地产投资组合外，Simon 的电子商务业务也没有得到认可。各种西蒙平台的数字销售额现已超过 35 亿美元。

• 更重要的是，西蒙资产负债表的稳固性、国际多元化以及通过西蒙投资公司在零售商、餐馆、健身房和科技公司的积极投资都没有得到认可。

西蒙地产集团 ( SPG ) 正在全力以赴。所有关键指标（FFO、租户销售、入住率、人流量等）都朝着正确的方向发展。因此，西蒙上调了 2021 年的指引，并在去年连续三次提高了股息。我预计 2022 年将进一步向上修正指导方针以及有意义的股息增加。简而言之，西蒙有能力茁壮成长。我之前关于 SPG 的文章发表于 2021 年 8 月 31 日（出版价格为 134.45 美元）。从那时起，SPG 的回报率为 10.35%，其中包括股息，而西蒙处于更有利的地位。

就像大多数主要指数一样，西蒙今年的开局不佳。

Data by YCharts

标准普尔 500 指数下跌约 5.5%，道琼斯指数下跌约 4.7%，纳斯达克指数和罗素 2000 指数在修正区域附近徘徊，分别下跌约 9.9% 和 10.8%。西蒙并没有摆脱普遍的市场悲观情绪，也下跌了近 10%。我预计在西蒙于 2 月 7 日星期一收市后报告2021 年第四季度和 2021 财年业绩后，与大盘指数的相关性将停止。

事实上，我预计 SPG 将大幅跑赢大盘，就像去年一样。在我之前的文章中，我提到了以下内容：

总的来说，我相信Simon将会有更好的表现，而且我可以看到它的股价会达到200美元，原因有很多，包括它高质量的多元化产品基础(门店、Mills、购物中心、生活方式中心等)，国际多元化(欧洲、亚洲等)，创新的方式(ABG、SPARC、Simon Ventures、等等)，一些垂直整合的元素，坚实的资产负债表，以及西蒙的SPAC，西蒙房地产集团收购控股公司(纽约证券交易所代码:SPGS.U)可能会有一些好消息，很明显，该公司正在谈判将Kastle Systems上市。

随着疫情后生活恢复正常，Simon的股价最终将超过2016年225美元的高点，较当前水平上涨50%以上。

正如西蒙和其他商场同行所指出的那样，各种租户对零售空间的需求正在迅速增长，超过了大流行前的水平。在宾夕法尼亚州房地产投资信托基金 ( PEI ) 于 2022 年 1 月 12 日发布的最新新闻稿中，PEI 在 2021 年执行了 120 万平方英尺的新空间交易——“比过去五年中的任何一年都多，几乎是 2019 年的三倍”。值得注意的是，按照每平方英尺销售额衡量，PEI 的投资组合质量明显低于 SPG。同样，Macerich ( MAC) 拥有与 Simon 相似的顶级 A 级商场组合，也报告了强劲的租赁活动。正如 MAC 高级执行副总裁兼租赁主管 Douglas Healey 在 2021 年第三季度财报电话会议上指出的那样，“租赁环境继续改善，租赁生产率继续超过 COVID 2019 之前的水平。事实上，我们正在走上正轨自 2015 年以来我们最强劲的租赁年度”。

简而言之，租赁活动目前非常强劲。截至 2021 年 9 月 30 日，西蒙的入住率为 92.8%，低于约 95% 的历史平均水平。由于强劲的租赁势头，加上租金上涨（部分原因是与租户销售相关的可变租金不断打破一个又一个记录），Simon 有望恢复这些额外的 2 个百分点。西蒙未来现金流的巨大差异。换言之，FFO 有望在未来几个季度大幅增加。重要的是要注意去年 FFO 指南是如何展开的。

• 对于 20201 财年，SPG 现在估计 FFO 将在每股摊薄收益 11.55 美元至 11.65 美元之间。该范围在2021 年 11 月 1 日的 2021 年第三季度收益发布中进行了沟通，与 2021年 8 月 2 日（即仅 3 个月前）提供的稀释后每股 10.70 美元至 10.80 美元的范围相比，每股增加了 0.85 美元。

• 2021 年 8 月 2 日提供的每股 10.70 美元至 10.80 美元的指导范围已经从 2021 年 5 月 10 日提供的每股 9.70 美元至 9.80 美元的范围增加，或在中间点增加每股摊薄收益 1.00 美元。

• 2021 年 5 月 10 日提供的每股 9.70 美元至 9.80 美元的指导范围已经比 2021 年 2 月 8 日提供的每股 9.50 美元至 9.75 美元的范围有所增加，或者在中点时每股摊薄后增加了 0.13 美元。

FFO 的趋势很明显，以类似的方式，股息方面的趋势也是如此。

SPG Dividend History (SPG Website)

在冠状病毒爆发之前，SPG 在 2007-2008 年金融危机之后每年都在稳步增加其现金股息，达到了大流行前每年每股 8.4 美元（每季度 2.1 美元）的高位。然而，由于世界被迫关闭，西蒙别无选择，只能将其季度股息削减近 40% 至 1.3 美元，以确保它能够成功。好消息是股息连续三个季度上升：

• 2021 年第一季度：从 1.3 美元到 1.4 美元（增长约 7.7%）

• 2021 年第二季度：从 1.4 美元到 1.5 美元（增长约 7.1%）

• 2021 年第三季度：从 1.5 美元到 1.65 美元（增长 10%）

总体而言，季度股息自削减至 1.3 美元以来增加了约 27%，但仍比大流行前水平低约 21%。SPG 首席执行官大卫西蒙没有表现出放缓的迹象，直到股息达到大流行前的水平，并最终超过它。根据 Simon 的租赁和 FFO 轨迹，更多的是时间问题，而不是是否会回归原有水平。当股息达到每年每股 8.4 美元的大流行前水平时，这将相当于约 5.8% 的成本收益率，这非常有吸引力。重要的是，目前 REITs 的平均收益率约为 3%。如果西蒙以此股息收益率进行交易，这意味着股价为 280 美元（每股 8.4 美元的股息除以每股 280 美元的价格等于 3% 的股息收益率）。换句话说，这表明股价几乎可以翻倍。实际上：

• 西蒙被错误地视为传统的封闭式区域购物中心公司。然而，西蒙还拥有户外购物中心、露天奥特莱斯（Premium Outlets 和 Outlet Marketplaces）、The Mills（基本上是室内奥特莱斯）、社区/生活方式中心，甚至一些酒店和办公室。此外，西蒙的许多封闭式购物中心正在转变为混合用途的城镇中心。

  
  

• 通过 SPARC 和 ABG（Authentic Brands Group），Simon 一直在对各种零售商进行增值投资，包括 Lucky Brand（在 Covid-19 期间收购）、Brooks Brothers（在 Covid-19 期间收购）、Forever 21（在 Covid-19 之前收购） 、Aéropostale（在 Covid-19 之前获得）、Nautica（在 Covid-19 之前获得）和 JCPenney（在 Covid-19 期间获得）。这些都是西蒙从破产中收购的标志性品牌，产生了正的经营现金流并促进了 FFO。

• 西蒙还直接持有 ABG 的股份，该公司拥有 30 多个品牌，每年的商品总价值超过 150 亿美元。ABG 的全球产品组合包括 Barneys、Juicy Couture、Vince Camuto、Nine West、Prince、Sports Illustrated 和 Volcom 等知名品牌。

  
  

• Simon 在各种 Simon 平台上的电子商务数字销售额现已超过 35 亿美元。Simon 将其Shop Premium Outlets市场与 Rue Gilt Groupe 相结合，创建了一个致力于数字价值购物的新多平台。该平台的在线总销售额现已超过 10 亿美元。通过 ABG 和 SPARC，Simon 越来越多地接触电子商务，无论是通过个人品牌网站（www.forever21.com、www.brooksbrothers.com 等）还是通过第三方网站。这些数字销售使西蒙与其他估值显着更高的科技公司一起跻身大联盟。

  
  

• 西蒙还拥有以下基于位置的娱乐和生活方式品牌的战略股权。Soho House：创意产业人士的私人会员俱乐部，俱乐部遍布全球，还有餐厅、工作区和电影院。Life Time Fitness：一系列运动度假胜地。Allied Sports：一家电子竞技娱乐公司，拥有专门的电子竞技资产和内容制作设施的全球网络。细条纹：以意大利美式菜肴、保龄球和地掷球为特色的体验式餐饮和娱乐概念。Parm：一家位于纽约的休闲意大利-美国连锁餐厅。

• 通过在纽约以外运营的Simon Ventures，Simon 投资于下一代商业和零售技术（投资组合公司包括 Foursquare、Bird、Dirty Lemon 和 MeUndies）。

很明显，西蒙不仅仅是一家传统的购物中心房地产公司。西蒙正在悄悄地变成一个电子商务巨头，这是市场没有意识到的。同样重要的是要强调西蒙拥有强大的资产负债表，它提供了巨大的财务灵活性来创造价值，尤其是在困难时期。例如，当所有其他公司都在努力生存时，西蒙介入并收购了陶布曼不可替代的独一无二的投资组合。这项投资也已经开始获得回报。我的预期是西蒙的股息将在未来几年远远超过大流行前的水平，我们准备好大幅压缩收益率（即股价升值）。