低调摘牌的恒大与许家印的深圳往事

阿尔法工场研究院 2022-01-12 07:10

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作者 | 黄小妹

来源 | 风财讯

商业是一场有节制的游戏，所有的天意或宿命，其实都是企业家性格的投射。

2017年8月1日，一个再平常不过的建军节，却是许家印双喜临门的好日子。

这一天，恒大队击败富力队在足协杯上大翻盘，晋级四强。

相比激情四溢的晋级赛，同一天，恒大（03333.HK）从广州搬迁至深圳，全程相当低调、节俭，没有举行任何仪式。当天晚上，许家印只在深圳总部宴请公司高管，并一起观看恒大对阵富力的足协杯比赛。

低调搬迁深圳，高调做事这很“许家印”。

迁入深圳后，许家印便开始拜会各路“大佬”。2018年大年初三，恒大总部迁到深圳的第一个春节，外地过年的许家印和许太特意早早赶回深圳，给一位特殊的客人拜年。此人正是许家印1992~1996年在深圳打工时的前老板。

许家印特意穿了西装打了领带，一向简朴的许太同样穿了正装。客人还没到，夫妻俩早早到恒大中心外的马路边等候，客人一到，许家印亲自上前为前老板拉开车门并搀扶下车，一路陪着参观讲解汇报。

和安徽首富王文银的会面更具有戏剧性，王文银拿出两幅珍藏墨宝送给许家印，许家印和王文银各持墨宝一侧，面向镜头喜笑颜开。

“做非常之人、行非常之事，建非常之功。”“许帝血脉，家国情怀，印象中国，卓尔不凡，越界成就，且行且远，伟岸人生，大器天成。”

后一幅字取每句首字，藏头诗“许家印卓越且伟大”。或是暗喻，2017年搬迁深圳后，许家印确有过步步高升之趋。

5年间，恒大在深圳开疆拓土，入股万科，重组深深房A，拉来1300亿元战投，两大核心业务地产、金融相继扎根深圳。许家印在深圳主战场赢得一个又一个的战术胜利。

“战术层面的一时胜利，恰恰导致战略层面的全盘皆输。”这句话常用在军事上，如今许家印在商场上将这句话演绎得淋漓尽致。

许家印一度认定深圳是他的福地，他受益了深圳发展红利，在这片土地起势，赢得一个又一个战役，步入花甲之年，却低估了宏观层面去杠杆的决心，落了个战略败局，而且惊天动地。

伴随着“恒大集团”地标消失在深圳城市天际线，一个时代也悄然落幕，许家印的深圳往事即将尘封，3万亿元资产蓝图随之幻化成泡影。

“没有深圳，就没有恒大”

2020年10月14日，深圳经济特区建立40周年，受邀参加庆祝大会的许家印说了一句话，“没有党的坚强领导和改革开放政策，就没有举世瞩目的深圳经济特区，更没有恒大的今天”

这句话，饱含了许家印对深圳的感激。这份感激或许正是源于恒大起势于深圳。

早在搬迁至深圳之前，2011年恒大便拉开了深圳“排兵布阵”的序幕。

恒大以16.64亿元收购深圳市建设（集团）有限公司71%股权，正式成立恒大地产集团（深圳）有限公司；2013年，恒大实现控股国香地产，推出深圳市场首个入市项目——恒大国香山；2016年，恒大斥资20亿收购龙华大浪建滔化工地块。

一路“闷声”前行，刚迁入深圳的后不久，恒大就受到深圳市政府的“礼遇”。

2017年12月19日，恒大迅速底价竞得深圳湾超级总部基地的一幅商用地块，楼面价仅1.92万/平。

这是一块宝地，深圳湾超级总部定位为“世界500强企业总部基地，未来将成为全球高端产业集聚地的典型和世界级城市功能中心。”当天恒大、万科挨着各拿一块，恒大地块最高盖500米大楼，万科地块最高300米。

地块竞买要求规定，竞买企业需是深圳注册的企业法人、《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》认定的总部企业、经市政府按相关规定遴选的企业。显然，刚刚迁入深圳的恒大吃到了这波红利。

搂草打兔子，从此享受深圳企业“红利”的恒大，开始加速拓展旧改版图。

夏海钧公开谈到，“恒大在总部迁到深圳之后，把深圳当作进入一线城市的布局。

在2016年到2019年，大规模的进行旧城改造，恒大歪打正着，有了超前的土地储备。恒大是在深圳土地储备最大的地产商，未来收益不可限量。”

不管是歪打正着，还是另有力量，恒大在深圳的地产盘子越滚越大。

2020年度中期，恒大已布局104个城市更新项目，绝大部分位于大湾区，其中深圳有55个，大湾区除深圳外有12个。

地产之余，恒大另一核心业务——金融板块同步前行。

一位业内人士指出，“单单是地产，根本不需要迁移总部。恒大入深，其实更主要是为了金融业务。”

2015年开始，恒大便在深圳开始揽收各种金融牌照。

当年11月，恒大金融集团在深圳前海成立，随后，恒大宣布进军保险业，收购中新大东方人寿保险有限公司，更名为恒大人寿，取得保险牌照。

2016年2月，恒大金融成为盛京银行的最大股东，剑指消费金融牌照；2016年，3月，恒大金服上线运营，恒大金融再添一张互联网金融牌照。

许家印的金融版图野心不止于此，恒大迁入深圳后，“金融”版图的征途刚刚开始。

许家印在工作会议上直接提出，2017年恒大金融集团的目标是实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融全牌照。

从此，恒大地产、金融两大核心业务扎根深圳。“暴雷前”，呈现在销售额的数据上亦是一片向好。

2017年-2020年销售额分别为5009亿元、5513亿元、6011亿、7232亿元，年复合增长率9.62%。

重组深深房，埋下资金危局的导火线

摘得深圳湾总部基地“宝地”、旧改土储丰厚、金融板块如火如荼，销售额增长，迁入深圳后的许家印喜色上脸，一切都变得如鱼得水。

这是许家印取得的阶段性胜利，曲线摘获“深深房”的上市壳，更令许家印满意。

港交所上市后，恒大股价疲软，融资难度增加，借壳回A成了许家印的棋局。万万没有想到，许家印最后用了一招“化险为夷”，达成了目的。

2016年8月，“宝万之争”战事焦灼，恒大半路杀入，耗资91.1亿元，收购万科股票5.16亿股，建仓万科。

到2016年11月底，恒大共投入362.7亿元，抢收万科股票15.5亿股，占万科总股比约14.1%。在争夺万科股票的各方势力中，恒大的持仓成本最高。

恒大不像宝能，并无与万科较劲之意。2017年6月，恒大折价将万科股票悉数转让给深铁集团，作价292亿元。

恒大血亏70亿元，许家印却大获全胜。一边是帮深铁坐稳了万科第一大股东的位置，另一边作为回报，恒大也收到了深圳回赠的干净壳公司-深深房。恒大回A上市，终于有“壳”可依。

深深房A正式发布公告前夜，恒大低调搬迁深圳。随后，有了“深深房”的上市壳，为降负债顺利回A，许家印的豪华朋友圈助攻开启。

2017年，许家印分三轮为恒大地产引进27家战投，金额合计1300亿，共将获得恒大地产经扩大股权约36.54%权益。战投企业包括苏宁、正威、中信、中融、山东高速、深业集团等，深圳企业就占5席。

许家印跟他们签署了为期三年的对赌协议，2017-2019年间，恒大地产向全体股东派发的分红分别约284.1亿元、446.1亿元及275.2亿元。

1300亿战投将在2021年1月31日到期。如果恒大未能完成重组上市，恒大需要以原有投资成本回购投资者所持股份。

恒大在上海举行2018年度战略合作伙伴高层峰会，包括大部分战投方在内，有1000余位知名企业家到场。

许家印动情地说道：“每当恒大遇到困难的时候，总有我们的合作伙伴在鼎力支持我们。在恒大22年的发展过程中，所有的合作伙伴和我们一起克服各种艰难险阻，战胜一个又一个困难，所以才有了今天的恒大。”许主席还向在场的伙伴高层深鞠了一躬。

1300亿元，27个好友相助，苏宁张近东、正威王文银豪华朋友圈力挺许家印，许家印对回A信心满满。但伴随着期限临近，许家印没有猜中结尾，这一轮系统性危机已经在此埋下了伏笔。

2021年8月，一份题为《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网上流传开来。

长达五页的文件都在诉诸一个主题——恒大之前为了借壳上市，引入了1300亿元的战略投资，明年初就要还本付息，这会导致负债率攀升，希望广东省政府在恒大资金链断裂之前，支持公司重组深深房，顺利在A股上市。

恒大否认了这份文件，却作出了诚实的动作。

9月29日，恒大与战投举行了《恒大地产集团增资协议》补充协议签字仪式，恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿元战略投资者一字排开，并作出了点赞手势。

11月22日，恒大发布公告，宣布1300亿元战投全部协商完毕，1257亿元战投转为普通股，剩余43亿元由恒大回购。许家印以43亿元的代价，化解1300亿元的资金链危机，至今仍是一个迷局。

入股万科曲线摘得深深房，债转股火线化解资金危机，看似许家印又幸运了一波。但伴随着2020年恒大借壳深深房最终失败，许家印显然在战略上败下阵来，赌错了国家的决心-暂停房企在A股上市。

随之，市场预期恒大的一扇融资窗口关紧，恒大债务危机的第一张多米诺骨牌应声倒下。

许家印的战略败局

许家印的运势大概已用光，进入2021年，恒大资金链危局全面爆发。

恒大跌入了“销售下行-房企资金趋紧-/评级下调-违约-金融机构惜贷-购房者预期悲观-销售进一步下行”的负面困局中。

唏嘘的是，许家印倒在巨额债务黑洞里，昔日的豪华朋友圈却不见有人伸手拉一把。

就连曾经多年的好友，华人置业老板刘銮雄也抛弃了许家印，割肉清仓恒大，预计合计将亏损超过110亿港元。

每年一聚的中国房地产“四大巨头”的老板们，许家印、杨国强、郁亮和孙宏斌，在如今恒大遭遇生死劫时，其他三家都保持了沉默。

曾经两肋插刀的知己好友苏宁张近东，或因战投恒大，已经债务缠身，自身难保。欣赏许家印的郑裕彤已驾鹤西去，懂他的前老板兼贵人屡次帮他，这一次也不见出手。

许家印孤立无援，伴随着政府工作组入驻后，许家印有了新头衔-风险化解委员会主席，保交楼是他当前最紧迫的任务。

许家印说，绝不允许恒大任何一个人躺平，只要我们不惜一切代价做好复工复产、抓好工程建设，就一定能将房屋交付给业主，就一定能恢复销售、恢复经营、还清债务。

保交楼，恐怕是许家印唯一的一次战略成功。搬入深圳后，大刀阔斧购地，金融板块如火如荼，高负债、高杠杆、高周转，许家印成了最会走钢丝的人。三道红线面前，许家印也难逃此劫，同样这一次他还是低估了国家去杠杆的决心。

赌性是宿命

或是天意，许家印的冒险家性格，成就了他，也让他有了今天的败局。

“如果许家印不是敢赌敢冒险的性格，恒大崛起可能没这么快。”一个同为香港上市的地产商负责人曾这样评价许家印。

的确如此，许家印一直在赌。2007年，为谋求上市，胆子极大的许家印，用总资产仅78亿元的规模，承接了投行65亿注资。之后恒大突击拿地壮大资产，一年间的土地储备膨胀了近8倍。

许家印与投行签署了颇有凶险的对赌协议。他赌的是，一旦恒大上市成功，其大量土地储备将会被资本市场热捧，成就一个地产神话。

但是，倘若赌输，许家印要向投行转让一定数量的恒大股份，因为融资额度高，结果极可能是恒大的资产被瓜分殆尽。

恒大全球路演期间，港股暴跌，没有任何机构的投资者认购恒大的股票。2008年3月20日，恒大被迫宣布暂停上市。

许家印赌输了。此时的恒大借款高达111.33亿元，土地拖欠款项就达到了25亿元。对于很多地产商而言，这是灭顶之灾。

许家印决定再赌一次。他拉来了有“鲨胆彤”之称的香港新世界集团主席郑裕彤、老投行伙伴美林、德意志银行和新伙伴科威特投资局。经几个伙伴的注资，许家印的股东权益从66.7%稀释到57.68%。

80多岁的郑裕彤不但掏钱接恒大的盘，还多次为恒大站台。2009年，恒大重启IPO，获得超45倍认购，许家印一跃成为中国首富。

这一次，冒险家许家印没有再翻盘。恒大迁入深圳后，赢得一个接一个漂亮的战局胜利，他自己或许没预想到，最后倒在了战略败局之下，接连两次都赌错了国家的决心。

华人首富李嘉诚创业于1950年，半个多世纪以来，他的同辈大半凋零，唯有和黄事业绵延壮大。

在被问及常青之道时，这位华人首富说：“我经常反思自问，我有什么心愿，我有宏伟的梦想，但我懂不懂什么是有节制的热情？”

商业是一场总是可以被量化的智力游戏，商业是一场与自己的欲望进行搏斗的精神游戏，但归根到底，商业是一场有节制的游戏，所有的天意或宿命，其实都是企业家性格的投射。

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