房价大涨，意外助智能家居产品走进地产前装市场

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过去几年智能家居的产品虽然遍地开花，产品创新层出不穷，但没有地产商的配合下，包括智能照明、智能家居、智能家电等在内的电子制造企业都没有办法，快速地进入到千家万户的前装市场，而后装市场的市场容量只能说是星星点灯，推广成本与销售收入不成比例。

2015年3月深圳房产新政带动深圳房价大涨，北京和上海同样出现房价快速上涨，地产商更是激进地定价，将一线城市的房产均价拉高到突破五万。大多数实体经济都反应吃不消的时候，高房价却给智能家居等行业，带来了好消息。

在深圳星河创客世界举办的“2016智慧地产未来发展论坛--市场及新技术研讨会”上，紫光物联深圳分公司总经理马正国表示，“现在智能家居已经成为很多一线城市住宅精装的标配产品，智能家居会成为智慧社区、智能城市的基本载体，智能家居也将成为家庭物联网应用的典范。”

图：紫光物联深圳分公司总经理马正国在“2016智慧地产未来发展论坛”上发言

智能家居产品，在多年苦心发展与推广之后，终于迎来了翻身机会，从鸡肋变成了地产商眼中的香香饽饽。故事情况翻转得好快，这是怎么回事呢？笔者要从较远的大环境说起。

2015年，智慧社区行业迅速发展，许多大型社区进行智能化建设。北上广深等一线城市均出台了智慧社区市场前景十分广大。随着2016年《中 共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》的发布，关于“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”的规定迅速引发公众关注，对于城市智慧社区的建设将不仅仅是考虑如何积极探索提升社区O2O服务、金融、社区医疗等高附加值服务，新政策也带来更多考验，开放式社区管理的形式将会更加复杂化、管理要求更高、管理成本也会相应增加。如何逐步建设更安全、信息化更完整、基础服务更放心的智慧社区，这一变革带给智慧社区建设者、房产开发商、物业管理等机构单位更多的难题与思考，给智能家居企业却是带来了前所未有的商机。

打开封闭的小区，则意味着在小区内，物业要安装布置更多的智能监控设备（IP摄像头、各种报警器会成为小区的必配设施），数据存储与维护、大数据等技术也将会在智慧社区中采用到。一个政策的变化，将会给安防监控这个产业带来无限的商机。

图：深圳市华百安智能技术有限公司副总经理陈石在“2016智慧地产未来发展论坛”上介绍智慧楼宇的技术变革

深圳市华百安智能技术有限公司副总经理陈石在“2016智慧地产未来发展论坛”上指出，目前社区弱电系统的现状，不能满足实时数据传输，实现智能监控的目的。社区要通过IP摄像头和实时数据上传，实现即时发现警情，自动预警和通知管理处或业主的目的。

上图为目前社区主要弱电系统的现状（图片来源：深圳市华百安智能技术有限公司）

陈石表示，2016年前装智慧家放过的比例将会持续增加，提供精装房的城市将达到20个，相比增长了150%，市场规模达到11万套，数量相比2015年增加了408%。

前装市场除了打开封闭社区建设智慧社区的发展要求之外，还有另外一个原因，就是笔者前面提到的高房价的因素，促成了市场最新的融资手法：企业股权与商品房的物物交换。

电子工程专辑产业市场资深八卦记者在与现场一些投资人士讨论中了解到，由于房价高涨（背后是货币发行放水），很多企业，尤其是初创型企业已经不能承受一线城市的高房价或高房租，但实际上房产的高价也并不等于所有的写字楼或商品房都能正常销售出去进入自住或租售市场。房产去库存同样也存在于一线城市中，只是这些问题被繁荣的地产表面所掩盖。

房产开发商现在改变策略，将房产一方面开设创客中心，以租入股，低房租或是不收房租，但是将租金变为创客项目或是初创企业的股权，在将来产品商品化大卖参与分红，甚至是企业能够IPO上市时实现股权的变现。房地产商以房作为股权变现，自然前提就是要将房产精装修，方便初创企业入住，账面上的高租金可作为更多的账面股权。

“深圳关内一平几三百甚至五百的租金，哪还有什么初创企业承受得了？深圳关外也都涨到一百五一平米的租金，这些地产商开办创客中心，则可以申请到政府的补贴。”这位不愿意透露姓名的投资人士对电子工程专辑说。

话题似乎离技术越来越远。但还是多写几句点破一下：

还有另外一种形式就是，地产商看好某个即将IPO上市的公司，以厂房或是商品房交换企业股权，企业高管在企业上市套现之前，得到了现在位于高价位的住房，改善生活环境，而房地产商的房子“出售”换回来企业IPO之前的原始股（同理，厂房写字楼也一样）。如果这家实体经济的企业经营越来越好，上市之后原始股股价大幅上涨，甚至是翻几番都有可能。

因此，在目前经济的大环境下，货币一方面放水，但民企又拿不到现金的情况下，房地产企业与民营制造企业，通过房产与股权的“物物交换”，双方实现共赢。（年初的时候，媒体热传的一家上市公司的利润只能买一套房的故事，现在看来真不是戏言）

而在这个“物物等价交换”过程中，作为智能家居企业的硬件价值，只能算是九牛一毛，自然地产商并不在意，但却能带来商品房的品质提升，智能家居今年成为精装房的标配的市场做法，却让久旱不雨的智能家居企业，迎来最好的商机。

以上说法，只是现场专家的说法，并不代表电子工程专辑的立场。如果您对智能家居或智慧社区，以及家庭物联网有什么要说，欢迎与作者联系交流（新浪微博@麦克张迎辉）

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